Grunderwerb

Im Folgenden möchten wir Ihnen anhand eines Beispiels den Grunderwerb und seinen Werdegang erläutern: Herr B. möchte Eigentümer eines Grundstücks werden. Frau H. ist bereit einen Teil Ihres Grundstücks an Herrn B. zu verkaufen.

Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundstücken besteht grundsätzlich aus folgenden Schritten :

  1. dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, zur Übergabe eines Grundstückes ( notariell beurkundeter Vertrag )
  2. dem dinglichen Erfüllungsgeschäft = Einigung über den Eigentumsübergang ( Auflassung ) und Eintragung ins Grundbuch zum Eigentumsübergang.

Für das erstere, den Vertrag, sind die Formvorschriften der § 313 BGB zu beachten:

  • Verträge bedürfen der notariellen oder richterlichen Beurkundung. Formvorschriften gelten für den gesamten Vertragsinhalt ( auch für Kaufpreis, Nebenabsprachen, usw. ).
  • Verletzungen der Formvorschriften bewirken im Zweifel die Nichtigkeit des Vertrages. Diese wird jedoch geheilt, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind

Zum zweiten, dem dinglichen Rechtsgeschäft, lässt sich folgendes sagen :

  • Die Auflassung ist der auf die Übereignung gerichtete dingliche Vertrag. Er ist von der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Geschäfts unabhängig.
  • Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten, oder deren Vertretern vor dem Grundbuchamt, Amtsgericht oder dem Notar erklärt werden.
  • Die Auflassung soll nur zusammen mit der Urkunde über das Veräußerungsgeschäft entgegengenommen werden, weiterhin darf sie nicht an Bedingungen geknüpft werden.
  • Die Eintragung begründet den Eigentumsübergang. Sie darf erst erfolgen, wenn die Auflassung nachgewiesen ( Legalitätsprinzip ) und die Eintragung beantragt und bewilligt ist.

Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist, sofern nicht ganze Flurstücke veräußert werden sollen, die eigentumsrechtliche und geometrische Beschreibung durch das Kataster. Hierzu ist es erforderlich eine Teilungsvermessung ( Zerlegung ) durchführen zu lassen. Diese Aufgabe kann von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, oder einem Katasteramt vorgenommen werden.